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Después de meses o incluso años con el cartel de "se vende", son muchos los propietarios que deciden alquilar ese piso del que no consiguen desprenderse por falta de buenos compradores. Los precios de la vivienda han caído pero muchos vendedores todavía se resisten a rebajar sus ofertas. A la espera de la recuperación del mercado, alquilar se convierte en una opción muy atractiva para sacar partido del inmueble, como lo constata la subida de los precios. A cierre del primer semestre, en España los alquileres medios de las viviendas se incrementaron un 3,4% respecto del año anterior, según datos del Instituto Nacional de Estadística. Decididos a apostar por arrendar el piso, surgen unas recurrentes preocupaciones: ¿Qué hacer para evitar el impago de la cuota? ¿Me enfrentaré a un inquilino moroso? Para alivio de los propietarios son numerosas las aseguradoras que comercializan seguros privados de alquiler de inmuebles. Estas pólizas proporcionan a los caseros cobertura ante el impago del alquiler, defensa jurídica y daños en la vivienda.

Por GRACIA TERRÓN14 de octubre de 2009
Cómo funcionan

- Imagen: longlostcousin -
Las coberturas básicas de este tipo de pólizas se resumen en tres: el pago de las cuotas mensuales cuando el inquilino deja de abonarlas, la defensa jurídica y la protección contra actos vandálicos o desperfectos que se puedan producir contra el inmueble.

La cobertura principal y más valorada es que las aseguradoras se hacen cargo de las cuotas íntegras del alquiler pactado cuando el propietario se topa con un inquilino moroso que deja de abonar su cuantía. Por lo general el pago de las cuotas tiene un límite máximo de 12 meses para las viviendas y de seis para los locales. Eso sucede en las pólizas que ofrecen Arag, Mutua de Propietarios o Mapfre. Para esta aseguradora un año es un periodo de tiempo razonable con el fin de conseguir una orden de desahucio, con lo que el propietario quedaría libre para volver a alquilar el inmueble, disfrutar del mismo o venderlo.

Las pólizas obligan al asegurado a reembolsar las mensualidades de renta percibidas si en algún momento le son devueltas por el inquilino
Este tipo de seguros puede incluir también una franquicia, el pago de una determinada cantidad con anterioridad a que la aseguradora comience a pagar. En Arag y Mutua de Propietarios obligan al asegurado a pagar la primera mensualidad de renta impagada. Después, es la entidad la que corre con el importe total de las cuotas. En esta entidad, siempre que el arrendador haya iniciado las acciones judiciales de desahucio del inquilino, puede solicitar un adelanto por el total de las rentas impagadas hasta dicho momento y que excedan de la franquicia.

Por lo general, las compañías comienzan a pagar cuando reciben la declaración del impago. Su prestación finaliza el mismo mes en que el inquilino o arrendatario abone las rentas pendientes o reanude su pago, cuando se alcance el límite máximo de meses de renta garantizados o bien cuando el asegurado recupere efectivamente su vivienda o local. Es habitual que las pólizas incluyan una cláusula en la que manifiestan que el asegurado deberá reembolsar las mensualidades de renta percibidas si en algún momento le son devueltas por el inquilino, ya sea de forma extrajudicial o por una reclamación judicial favorable al propietario.

Daños al continente
Otra cobertura importante es la que asegura los deterioros inmobiliarios o el robo del continente de la vivienda o local causados por el inquilino como consecuencia de actos de vandalismo o malintencionados. No obstante, para que la aseguradora corra con los gastos ocasionados deberá constatar que el inquilino ha sido el causante de los mismos tras su desalojo o marcha. En ocasiones, también en este punto las aseguradoras imponen una franquicia que ronda los 300 euros. Abonarán por tanto los gastos causados a partir de esa cantidad, una vez realizada una evaluación y valoración de los destrozos o de los bienes robados. Esto sucede en las pólizas de Mutua de Propietarios y Arag.

Con el fin de hacer frente a los gastos de los destrozos, la aseguradora debe constatar que el inquilino ha sido el causante tras su desalojo o marcha
En cuanto a los daños al inmueble, las pólizas incluyen una serie de exclusiones. No cubrirán los deterioros causados por el uso y el desgaste paulatino, por defecto propio de los bienes, por vicio de construcción, por una defectuosa conservación o los daños o gastos de cualquier naturaleza ocasionados como consecuencia de pintadas, rascadas, arañazos, rayados, raspaduras, inscripciones y pegado de carteles. También quedan excluidas la rotura de cristales, espejos y lunas.

La opción pública

Al margen de las aseguradoras privadas, en el ámbito público también se han puesto en marcha diversas alternativas con el ánimo de incrementar la seguridad de pago de los alquileres. Una de ellas es la Sociedad Pública de Alquiler (SPA), cuya misión es dinamizar el mercado de alquiler a precios asequibles. Los propietarios que acuden a la sociedad para conseguir alquilar sus inmuebles disfrutarán de un seguro público que les protegerá ante posibles impagos. Grosso modo, la SPA garantiza a los arrendadores que ponen en alquiler sus viviendas a través de ella una renta el cobro de las mensualidades durante un plazo de cinco años. La SPA se ocupa de alquilar los inmuebles y corre con todos los gastos de mantenimiento. Velará para que el inquilino pague su alquiler y cumpla con sus compromisos. A través de su página web publica la oferta de inmuebles en alquiler y ofrece toda la información útil sobre su funcionamiento.
Además, el Ministerio de Vivienda ha firmado acuerdos con compañías privadas, sobre todo inmobiliarias, y ayuntamientos para ofrecer seguros de alquiler con carácter público. Numerosas empresas inmobiliarias ofrecen ya lo que se denomina "Alquiler Seguro", una póliza que cuenta con la garantía pública del Estado y presta dos coberturas básicas: el impago de los alquileres y la fuente eroski consumer
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El Plan Nacional de Alquiler Garantizado es un sistema de arbitrajepromovido por la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad que pretende solucionar de una manera mucho más rápida, efectiva y barata las controversias que puedan surgir entre arrendatarios y arrendadores.

La operativa es muy sencilla. Lo único que hace falta es comprar unimpreso en alguna de las delegaciones habilitadas al efecto (se puede consultar en www.pnag.es) y adjuntarlo, debidamente rellenado, al contrato de alquiler.

En este sentido, cualquier contingencia que surja entre las partes se somete a la decisión de un árbitro (similar a la figura de un juez), cuya decisión es ejecutiva. Así para la correspondiente reclamación no es necesaria la figura del abogado ni la del procurador.

El procedimiento se encuadra en dos fases. Por un lado la deenjuiciamiento, en la que las partes tienen la posibilidad de presentaralegaciones y pruebas, y la de ejecución, en la que, una vez el árbitro ha tomado la decisión (también llamado laudo), se procede a ejecutar dicha resolución por parte del Juzgado de 1ª Instancia, que una vez hechas las comprobaciones corespondientes la tramita sin dilación.

Este procedimiento, en contra de lo que sucede con el judicial ordinario, supone acortar los plazos y los costes, constituyendo una garantía más para arrendatarios y arrendadores en aras de la defensa de sus derechos

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